旧房改造，做好这些环节，可避免越改越漏
一、翻新前，了解房屋改造的常见问题
由于老旧小区建造时间久远，各种装修材料已经严重老化，加上建造时条件有限，许多房屋的装修比较粗糙，因此，相对于新房而言，防水施工的难度要大得多。笔者在此将最常出现却容易被施工人员忽略的问题指出，希望能为业主们提个醒。老旧房屋改造中，施工人员常会遇到以下困难：
1、基层平整度、密实度差。厨卫等区域老装饰层剔凿后会留下凹凸不平的基层，如果做常规找平处理，地面高度会抬高，不利于室内地面高于厨卫地面的要求。
2、基层强度低。很多老房子的结构基层强度较低，防水材料涂刷上去后，防水层在基层固定不住，就会出现大面积空鼓或脱落。
3、基层上有油污、浮尘。很多老房子基层上的油污、灰尘等杂物很难清理，残留物没有清理干净就进行防水施工，影响了防水层与基层的粘接，造成后来的空鼓。
4、基层潮湿。厨卫间是装修过程中拌制水泥砂浆等建筑材料常用的取水地点，等到要进行防水施工时，地面还有积水或很潮湿，很难达到一般防水材料对基层的含水率要求，矛盾突出。
5、工期紧。老房翻新要求的工期普遍较紧，因为大多数业主在装修期间需要租房居住，当然希望自己的装修工期越短越好。
6、墙体改建后导致原防水层撕裂、损伤。很多业主经常要改变房间空间布局，喜欢将原有墙体拆除或移位，拆除老墙体时也就破坏了原防水层，新建墙体与原有墙体及地面连接处的防水施工也很困难，容易导致渗漏。
7、管线复杂。翻新改造时会重新布置很多的管线，给防水施工带来麻烦，容易形成很难发现的漏刷点。
8、防水材料质量不达标。不合格的防水涂料粘结力、耐候性等非常差，防水涂料无法牢固地粘结在墙体表面，容易形成脱壳与空鼓。
9、绿色环保问题。随着人们生活质量提高，绿色环保理念深入人心，越来越多的人意识到，住宅与人们的身体状况息息相关。但因装修污染诱发呼吸道、皮肤等疾病的事件却时有发生，装饰装修的环保问题长期被人诟病。
二、施工前，做好预算和沟通，查缺补漏
旧貌换新颜只是房屋改造的表现形式，要实现满意的改造，业主更需要做好查缺补漏，排除老房子里的安全隐患。只有先治愈老房子原有的“硬伤”，才能让改造事半功倍。同时，还要做好旧改预算，并与施工方沟通好改造需求。
目前，许多地方的旧改执行的是“怎么改，由居民说了算”的规则，比较人性化，居民在旧改中有比较大的参与权。做旧房改造前，业主需陪同施工方对本小区的情况和房屋情况进行了解和分析，前期要多做其他邻居的咨询与调研，要明确本房子的改造目标，结合咨询、调研结果与计划投入的资金、材料等成本制定改造策略，制定合理可行、经济适用的改造方案。在改造前，业主还需陪同施工方要做好项目现场基础设施检查。屋顶、外墙、门窗和阳台边的防护栏杆，是否有损伤或还没有做到位的？公用部位和公用设备的质量和完整情况如何？上下左右相邻房屋交接处的质量检查，水、电、燃气、通讯、智能化等基础设施的配备情况和质量检查；特别要做好防水、防潮部位的基层检查。防水、防潮施工区域的基层应坚实、牢固，不得有松动、空鼓、开裂、起砂、明显孔洞及蜂窝麻面等缺陷。做好专项部位检查，地漏管子根部、台盆下水管根部、马桶排污管根部、主立管根部、穿墙管道管根等部位，要检查吊模浇筑材料是否符合要求、是否密实、表面高度是否符合要求等。检查地面楼板、找平层的坡度（淋浴区、卫生间、阳台等有泛水要求的地面坡度及找坡方向）是否符合泄水要求；要检查淋浴区和浴缸周边的止水坎、卫生间、厨房、阳台门下面的止水坎做法及所用的材料是否符合防水要求；还需检查墙面、地面水泥砂浆找平层与基层结合是否牢固、密实，表面是否平整、搓毛，管道开槽处应使用水泥砂浆修补平整，不得有空鼓、起砂、开裂、蜂窝、麻面、疙瘩等缺陷。
三、施工中，重点监督薄弱部位的加固、施工
俗话说：“三分靠材料，七分靠施工”，在旧改过程中，材料和施工的质量都应放在非常重要的位置。为了保证家里房屋翻新改造的质量，在施工过程中，业主需严格把关，做好各方面的监督工作，重点监督薄弱部位的加固和施工。在此，将防水施工环节需要注意的事项跟各位业主做一些提醒。
1、在整个改造过程中，业主需跟设计、施工、监理、材料商等相关负责人和工人保持沟通，将自己对家中翻新改造的要求提前交底。
2、用在改造项目上的材料进场时要进行验收，如果在合同（协议）中有约定验收方式的，就按约定的方式方法进行，如果原先没有约定验收方式的，就按目前最新的国家、行业或本地的地方标准（规范）执行。
3、中途对一些隐藏在吊顶、墙体和地面中的水电管线、基层板等进行验收时，应按预先在合同（协议）中约定的方式进行，如果原先没有约定验收方式的，就按目前最新的国家、行业或本地的地方标准（规范）进行。隐蔽工程经验收合格后方可进行瓷砖、石膏板、木饰面等饰面材料的安装。
4、对于没有暗地漏的沉降式卫生间、泡澡池等项目进行翻新改造时，不要使用遇水易产生溶胀的防水涂料。
5、室内防水可根据工程情况选用防水涂料、防水砂浆、刚性防水浆料及抗渗混凝土；有地暖的部位，地暖管上部的防水层因为要有抗开裂的要求，因此防水材料的拉伸强度、断裂伸长率等要求应符合设计要求。
6、有防水、防潮要求的部位，如有水电管道需要在墙体、楼板上开槽的，开槽完成后，在槽内应先满涂不少于三遍的防水涂料，管槽两侧未开槽部位也要同步涂刷防水材料，两侧的涂刷宽度（每侧）不要少于100mm。
7、有防水、防潮要求部位的地面基层、找平层、找坡层的材料和施工均需符合国家相关标准规定。
8、淋浴部位和浴缸部位周边一定要有止水坎，止水坎施工需符合国家相关规定。需要翻新施工的卫生间、厨房及阳台等干湿分离的交接处一定设置止水坎；门槛石底部如果使用细石混凝土浇筑基层，应预先剔除结构楼板混凝土表面的砂浆保护层和浮浆，止水坎应直接浇筑在楼板混凝土上，端头应与坎台（导梁）混凝土连接。
9、卫生间翻新改造时，地面、淋浴部位、安装有水龙头和水管的墙面要设置防水层；无水源的墙面要设置防潮层。如果需要翻新的卫生间楼上房间内没有布置水龙头的，自家卫生间顶部楼板要进行防潮层施工。
10、翻新的卫生间内如果采用集成式卫生间和厨房间，地面要设地漏，也要设置防水层，墙面要设置防潮层；布置在无用水点或未做防潮、防水施工房间的下层时，顶棚要进行防潮层施工。设置在潮湿、有水区域底下的房间，翻新时，顶棚宜进行防潮施工。顶层的房间翻新时，顶棚要进行防潮施工。厨房翻新改造时，地面应设置防水层，墙面应设置防潮层；布置在无用水点或未做防潮、防水施工房间的下层时，厨房顶棚宜进行防潮层施工。
11、屋面翻新修缮时，前期需检查屋面是否有渗漏水情况，要根据是否有渗漏水情况来确定改造方案。屋面存在渗漏水或防水材料超过使用年限的，应重做屋面防水层和屋面隔热保温层，确保屋面不渗漏，同时考虑与周边建筑屋面环境协调、美观。屋面修缮需遵循防排结合、合理选材、综合治理的原则。除抢修工程外，不应安排在雨季进行。
12、房屋外立面翻新时，如果存在渗漏水或脱落情况，应根据受损程度采取局部修补或重做外立面粉刷层、喷涂层进行整治，确保不渗漏、不脱落。
四、改造后，重点检查细节部位
房屋翻新改造完工后，需要交付。交付这一环节很重要，如果施工中有些问题未注意到，在交付环节发现了还可以整改。交付时我们需逐项检查重点部位是否有渗漏、返潮现象，并对细节部位进行检查。
我们要观察卫生间、阳台等有水区域是否设置有地漏；每个地漏上都要做灌水试验，检查地漏是否通畅。有地漏和泄水要求的地面要有找坡（坡度），应向地漏处或排水沟处找坡，地漏应在地面的最低处。卫生间、厨房或阳台等容易有水的地面，与其他相邻走道、房间地面之间的高低差应符合国家相关要求。翻新改造的房屋，地面如果无法满足国家规定的高低差要求，可在卫生间门口用瓷砖或大理石做一道止水坎，止水坎应高出有水区域地砖或石材15～20mm。在此，跟大家说明一点，有水区域与相邻的干区地面设置高低差，是为了预防水龙头、水管爆裂、地漏不通畅时的排水系统有个缓解过程；如需做成无障碍配套区域，地面高低差可以缩小，但交汇处应用斜边方式进行过度。整体装配式卫生间、厨房等采用集成式防水底壳时，防水底壳自带的地漏排水管应与结构预留的地漏排水管相连接，连接应严密、无渗漏；可以采用观察、手摸、检查产品技术文件和施工记录的方式来进行验收；还需观察上下左右相邻房间无渗漏情况。
五、结语
老旧小区改造，不仅仅只是完成颜值上的华丽蜕变，更重要的是能消除危险的隐患，提高安全系数，消除影响居民生活的顽瘴痼疾，以达到给人们带来美好生活环境的最终目的。为了避免老房翻新时防水施工问题的发生，再次提醒大家在老房子翻新、改造时，一定要注意三点内容：在开工前期需重点检查房屋的结构、节点薄弱部位；在施工过程中需要重点监督薄弱部位的加固、施工，需保留影像和纸质证明证据；施工后应逐项检查重点部位是否有渗漏、防潮现象。因此，广大居民要抓好老旧小区改造的机会，做好监督，将影响生活的渗漏顽疾彻底清除。